Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B. Класс офиса A, B, C, D что это

Девелопмент офисных зданий -один из наиболее конкурентных сегментов сферы девелопмента. Девелопментом офисных здании занимаются фирмы самых разных размеров: от компании, состоящих из одного человека, до крупных международных девелоперских компаний и ипотечных инвестиционных трастов (REITs). Точно так же разнообразны и фирмы. использующие офисы, и занимаемые ими помещения - от офисов для руководства (executive office) площадью 500 кв.футов (46,5 кв.м) и менее до городских и пригородных комплексов общей площадью несколько миллионов квадратных футов.

В этой главе речь пойдет о тех типах офисных здании, которые чаще всего строят начинающие девелоперы, - зданиях стоимостью не более $10 000 000 и площадью, как правило, от 5 000 до 100 000 KB,футов (465 — 9 300 кв.м). При девелопменте небольших офисных зданий и крупных офисных комплексов, в сущности, приходится решать одни и тс же вопросы, хотя большие масштабы означают большие затраты времени. Специально отмечаются те случаи, когда перспективы и проблемы девелопмента крупных и небольших офисных проектов существенно различаются.

Девелопсры офисных зданий обычно начинают с анализа рынка или поиска арендатора, хотя в некоторых случаях девелопер ищет возможности для использования имеющегося у него участка, наиболее подходящего для девелопмента офисных зданий. Девелопсры, которые работают «на свой риск». выбирают целевой рынок, находят подходящий участок, проектируют здание, находят основных арендаторов. получают необходимую исходно-разрешительную документацию, организуют финансирование, строят здание и сдают его в аренду. Девелопсры, у которых уже есть арендатор, строят здание в соответствии с требованиями арендатора.

Классификация офисных зданий
Обычно офисные здания классифицируют по классу, типу, характеру использования, типу собственности и расположению.
Класс. Пожалуй, основным отличительным свойством офисных помещении является их качество, или класс. Качество здания определяется многими факторами, в том числе датой постройки здания, его местоположением, использованными строительными материалами, инженерными системами здания, дополнительными удобствами, арендной платой и условиями аренды, заполняемостью, управлением и категориями арендаторов. Обычно офисные помещения подразделяются натри основных категории:

Класс А. Здания инвестиционной привлекательности. Отличаются превосходным расположением и первоклассным дизайном, инженерными системами, дополнительными удобствами и управлением. В зданиях класса А самая высокая на рынке арендная плата, и в них снимают офисы платежеспособные арендаторы. Обычно это новые здания с высокой конкурентоспособностью, хотя иногда более старые здания реконструируют и позиционируют как недвижимость класса А. На некоторых рынках выделяют отдельный класс А+. В основном это уникальные, выдающиеся здания, или здания, построенные по проектам признанных архитекторов. Здания такого рода являются местными достопримечательностями и отличаются превосходной архитектурой, строительными материалами, местоположением и управлением.

Класс В. Качественно построенные здания в хорошем состоянии, с выгодные местоположением, управлением и не устаревшим функциональным оснащением. Офисные помещения класса В обычно размешаются в удачно расположенных и хорошо сохранившихся старых зданиях.

Класс С . Нсмодернизированныс здания, которые были построены гораздо раньше, чем здания класса А и В. Функциональное оснащение зданий класса С часто бывает устаревшим, и такие здания располагаются в менее привлекательных местах по сравнению со зданиями класса А и В.
Тип здания. Но типу здания выделяют следующие категории офисных зданий:
Многоэтажные - обычно более 15 этажей; » Средней этажности - от 4 до 15 этажей;
Малоэтажные - от I до 3 этажей;
Офисные здания с прилегающим парком - здания
высотой от одного до пяти этажей и богатым
ландшафтом на окружающей территории;

Здания для научно-исследовательских работ - обычно это здания высотой в один или два этажа. около 50% их площади отводится под офисы и лаборатории, в которых применяются «сухие» методы исследований; остальная плошадь - под мастерские, склады и, возможно, мелкое производство (здания комбинированного - офисного и промышленного - назначения);
Здания комбинированною назначения - одно- или двухэтажные здания, в которых наряду с офисами могут располагаться склады и помещения для мелкого производства.

Характер использования и тип собственности. Офисные здания можно также классифицировать в зависимости от их пользователя и собственника. Имеющиеся в здании помещения может занимать одна или несколько компаний. Компания, которая занимает все помещения в здании, может арендовать его у владельца или приобрести в собственность. В последнем случае это называется здание, занимаемое собственником (owner occupied).

Здание, спроектированное и построенное для определенной компании, которая занимает все или практически все помещения, называется девелопмент на заказ (build to $uit development). Строительство здания, рассчитанного на одну или несколько компаний, и построенного при отсутствии обязательств со стороны будущего арендатора или владельца, считается строительством на свой риск (spec building).

Местоположение. В большинстве городов можно выделить по крайней мере четыре типа деловых районов, отличающихся по местоположению, причем для каждого местоположения характерны свои физические параметры офисов и типичные пользователи.
Центральный деловой район города. В большинстве крупных городов наибольшая концентрация офисных зданий достигается в центральном деловом районе города (central business district. CBD). ХОТЯ доля офисных площадей, расположенных в центральном деловом районе, в большинстве юродов снижается. К 1999 г. доля офисных площадей, расположенных в центральных деловых районах городов, уменьшилась до 58%, тогда как доля офисных площадей. расположенных в пригородах, увеличилась до 42%.: Среди типичных арендаторов офисных помещений в деловой части города можно отметить юридические фирмы, страховые компании и финансовые институты, которым нужны высококачественные престижные помещения.

Пригороды. Возрастающая децентрализация офисов в последние 20 лет привела к большему разнообразию вариантов расположения офисных зданий за пределами центра города. Группы офисных зданий различных размеров - отдельные или являющиеся частью деловых районов- часто располагаются около пересечения автострад или крупных пригородных торговых центров посреди жилой застройки малой плотности.

В пригородах находятся офисные здания малой и средней этажности с более низкой арендной платой, чем в цекгралыюй деловой част юрода. В этих зданиях обычно располагаются офисы небольших компаний, региональных представительств и организаций, работающих в сфере услуг, у которых нет необходимости располагать свои офисы в CBD. Однако сейчас в пригородах все чаще и чаше можно найти офисы крупных юридических и бухгалтерских фирм и корпораций. В результате наблюдается постепенное уменьшение различий в имидже, качестве строительства и даже величине арендной платы между центральными деловыми районами городов и основными местами расположения офисных зданий в пригородах.
Районные офисы. Небольшие офисные -здания часто располагаются в пригородных зонах на удалении от основных деловых петров И обслуживаю! потребности местных жителей, предоставляя помещения для организаций, работающих » сфере услуг или специализирующихся па других видах деятельности. Районные офисы могут располагаться в районных торговых центрах или в отдельно стоящих зданиях.
БИЗНес-нарКИ. Офисные помещения часто
расположены в бизнес-парках -
многофункциональных комплексах, состоящих из нескольких зданий п предназначенных для различною использования — от мелкого производства до размещения офисов. Площадь, занимаемая бизнес-парком. может составлять ОТ нескольких акров до нескольких сотен акров н более, поэтому они обычно располагаются в пригородных зонах. Как правило, в состав бизнес-парков входят небольшие и средние офисные здания высотой от одного до трех этажей.

Офисные здания научно-исследовательских организаций и здания комбинированною назначения, в которых также можно разместить лаборатории и выделить некоторую площадь под складские помещения, обычно располагаются в бизнес-парках.
В течение последних 20 лет наблюдалось увеличение количества офисных зданий*, находящихся за пределами Традиционных мест их расположения.

Критерии классификации офисных зданий

В исследовании, проведенном по заказу Brookings Institution, Роберт Ленг обнаружил, что был выполнен значительный объем девелопмента офисных зданий на сильно рассредоточенных территориях общей площадью менее 5 млн. кв.футов (465 000 кв.м). Эти небольшие группы офисных зданий, называемые рассредоточенный деловой центр па окраине (edgeless cities), не имеют четко очерченных границ и могут располагаться на обширных территориях.

Не все офисы одинаково престижны. Оказывается, даже на территории нашей страны (по большей части это касается крупных городов) все офисные помещения подразделяются на несколько категорий. Это категории A, B, C и D. В свою очередь первые две группы делятся еще на несколько подгрупп. Офисы класса A могут быть трех подвидов – это помещения подкатегорий А1, А2, А3. В случае с классом B выделяют две подкатегории – B1 (B+) и B2 (B). Все это, конечно замечательно, но возникает вполне закономерный вопрос. Зачем вам знать классификацию офисов? На самом деле, знать ее необязательно, но желательно. Это поможет лучше ориентироваться при выборе арендуемых помещений для вашего бизнеса или же, наоборот, при сдаче офисных помещений в аренду (с целью получения ежемесячной прибыли). Кроме того, некоторые виды бизнеса требуют наличия помещений какого-то определенного класса. Например, чтобы , о котором мы говорили буквально в прошлой публикации, необходим офис не ниже категории B1.

Давайте разберем все , посмотрим, чем они отличаются, что есть в одних, и чего нет в других. Это поможет лучше понять специфику данного элемента практически любого современного бизнеса. Ведь без собственной или арендуемой площади не обходится почти ни одна современная компания. Начнем с самого низшего класса офисов и постепенно дойдем до самых элитных помещений. Начнем.

Это самый непривлекательный вид офисных помещений, который подходит лишь в том случае, если основная цель владельца бизнеса – сэкономить максимальное количество средств. Да, стоимость аренды таких «штаб-квартир» будет неприлично низкой. Но работать в таком помещении будет очень тяжело. А принимать клиентов еще сложнее.

Как правило, к категории D относятся площади в офисных и административных зданиях времен СССР. Фасады таких построек почти всегда требуют капитального ремонта. В оконных проемах красуются тридцатилетние деревянные окна с облезшей краской. Ни о каких удобствах и речи быть не может. Скорее всего, даже система кондиционирования и вентиляции будет отсутствовать. А инженерные системы могут требовать серьезного ремонта. Если это многоэтажное здание, то перекрытия, скорее всего, будут деревянными, что, опять-таки, не слишком хорошо.

Добавьте сюда отсутствие стоянок, удаленность от остановок общественного транспорта или метро, никаких столовых или комнат отдыха. В общем, дешевизна аренды таких офисов очень и очень сомнительна. Ведь вкладывать в поддержание жизнеспособности такого помещения придется много и часто.

Данный класс помещений немного привлекательнее офисов категории D. Но, в целом, это все те же постройки советского периода с полуразрушенными фасадами, требующими серьезного ремонта (или полной реконструкции). Кроме того, офисы категории C отличаются коридорно-кабинетной внутренней планировкой. Подобное вы можете увидеть в любом государственном учреждении, расположенном в здании 15-20 летней давности. Это большая система длинных коридоров с множеством дверей в кабинеты. Довольно удобная планировка для размещения рабочих мест. Особенно в том случае, когда сотрудники нуждаются в тихих комнатах, где им никто не будет мешать выполнять свои обязанности.

Месторасположение таких офисов может быть самым различным. Удаленность от остановок или метро, как правило, составляет несколько сотен метров, что вполне приемлемо. Нередко присутствует круглосуточная охрана. Но управление зданием почти всегда ложится на плечи арендатора. Нередко требуется внутренний косметический ремонт. Стоянка, скорее всего общая (то есть, ее придется делить с представителями других близлежащих контор). Из удобств – сплит-системы, телефон, интернет.

Данная категория помещений является одной из самых распространенных в нашей стране. Особенно в городах, где до сих пор большая часть зданий – это постройки советских времен. Не самый плохой вариант для обустройства своего офиса, когда хочется хоть немного комфорта, но нет лишних денежных средств.

А еще говорят, что офисы категории C – это любые помещения, хотя бы одному из параметров не достигающие категории B. С этим утверждением согласны не все специалисты по недвижимости. Но определенная логика в этом есть.

Как было уже отмечено выше, данная категория делится на два класса. Это офисы B1 и B2. К данной категории относят помещения в бизнес-центрах и специальных офисных комплексах, которые находятся в эксплуатации последние 7-10 лет. Кроме того, в эту же категорию относят огромные особняки, которые специально переоборудуют под офисы, делают соответствующий ремонт, устанавливают оборудование и мебель. Также, сюда можно отнести административные здания советского периода после полной реставрации и полного переоборудования.

Офисы данной категории являются одними из самых востребованных в крупных и средних городах нашей страны. Они располагают практически всеми необходимыми удобствами – удобным расположением, наличием парковки, охраны, внутренней инфраструктуры, лифтов, кондиционеров, близостью остановок и метро, хорошим ремонтом и т.д. При этом стоимость аренды таких помещений будет значительно ниже, чем в случае с офисами A категории. Что касается различий между B1 (B+) и B2 (B), то это отсутствие или наличие каких-то отдельных удобств. То есть, данная разбивка довольно условна.

Это офисные помещения самого высокого класса, которые отвечают всем современным требованиям. Располагаются в деловых престижных районах города. Собственная охраняемая парковка, охрана, метро и остановки общественного транспорта поблизости, удобный подъезд. Здания – преимущественно новые бизнес-центры (категория A1) или же отреставрированные здания советских времен с красивыми фасадами, высокими потолками и огромными окнами (категория A2 или A3).

Управление зданием осуществляется специалистами обслуживающих организаций (управляющие компании). Таким офисам присуща открытая планировка, которая позволяет самому арендатору планировать пространство внутри помещения. Нередко в оформлении интерьера участвуют профессиональные дизайнеры. Здания оборудованы всеми необходимыми удобствами, которые только можно представить – кондиционирование, телефонная связь, высокоскоростной интернет, спутниковое телевидение, бесперебойное энергоснабжение (устанавливают генераторы), скоростные лифты. Также в здании или поблизости могут располагаться столовая (или даже кафе), спортзал, салон красоты, несколько магазинов и многое другое. Работать в таком офисе – одно удовольствие.

Теперь вы знаете основные категории офисов, и сможете без труда выбрать тот вариант, который подходит именно вам и вашей компании.

Все новые условия выдвигаются для организации работы компаний различного профиля современными тенденциями в развитии общества. Нормальное функционирование офисов должно обеспечиваться зданиями, где они размещаются.

Нежилое помещение для этого должно иметь определенные характеристики и отвечать соответствующим требованиям. Классы офисов были определены для того, чтобы среди огромного разнообразия предложений на рынке недвижимости будущие арендаторы могли быстрее сориентироваться. Набор качеств определяет отнесение помещения к определенному классу. Следует рассмотреть более подробно, какие именно классы офисов существуют и какими параметрами они отличаются друг от друга.

Для чего необходима классификация офисов?

При организации собственного дела необходимо учитывать престиж выбранного для размещения офиса помещениях. Классификация офисов была придумана для того, чтобы упростить процесс выбора. Шкала включает в себя классы A, B, C и D.

Характеристики классов

Стоит учитывать, что классификация офисов является достаточно условной. Свои подгруппы имеются во всех классах. При выборе офиса ориентироваться стоит прежде всего на класс, так как от него во многом зависит цена объекта. Крайне важно учитывать класс собственникам любого бизнеса. Нередко становится невозможно достичь успеха именно из-за ошибок в выборе нежилой недвижимости.

Класс A

Относящиеся к этой категории офисы считаются самыми лучшими. По сути, это элитные предложения. Размещаются такие помещения обычно в новых деловых комплексах. Для работы офиса там созданы наиболее благоприятные условия. Офисы класса A обычно имеют самую удобную планировку, все инженерные коммуникации там имеются и исправно функционируют. Материалы в отделке используются самые качественные. Основными признаками данного класса можно считать следующее:

• строительным нормам и правилам соответствуют все имеющиеся системы жизнеобеспечения и коммуникации;
• месторасположение офисов удобное, добраться до них легко;
• в распоряжение владельца предоставляются оснащенные современными средствами связи и оргтехникой рабочие места, конференц-залы;
• деловые центры оборудуются качественными системами охраны.

В офисах класса А должна присутствовать закрытая подземная парковка. На каждые шестьдесят квадратных метров офиса предусматривают одно автомобильное место. Для отдыха и быта сотрудников также создаются все необходимые условия.

Подклассы офисов категории А

Данный вид помещений принято дополнительно подразделять еще на три группы: A+, A и A-.

Всем перечисленным ниже требованиям без исключений должны отвечать офисы первой подгруппы. Но определенные недочеты могут иметься даже у самых элитных вариантов нежилой недвижимости. В группу A включают помещения в том случае, если присутствуют незначительные и единичные отклонения. В группу A- относят офисы, в которых не соблюдается несколько требований средней важности.

Требования к классу офисов A+

Чтобы помещение было отнесено в эту категорию, оно должно отвечать всем приведенным ниже характеристикам без каких-либо исключений:

• Место расположение объекта должно быть в центральном деловом районе городе или же рядом с ними, поблизости от коммуникаций транспортной развязки.
• Система учета расходов на эксплуатацию объекта должна быть прозрачной.
• Должно быть фойе и представительная входная группа;
• В 90% помещений высота потолка должна составлять не менее 2,7 метров.
• На каждые 60 квадратных метров площади офисов должно быть одно машиноместо на охраняемой парковке (стихийная не учитывается).
• На каждый квадратный метр помещения должно приходиться не менее 50 Вт электроснабжения.
• Минимум двухтрубными должны быть системы кондиционирования, вентиляции и отопления.
• Планировка таких офисов открытая, имеющая сетку колонн.
• В полном объеме должны присутствовать обеспечивающие рабочий процесс оптоволоконные системы интернета и телефонии.
• Не более 12% от всей площади офиса должны составлять входящие в оплату помещения общего пользования.

Класс B

Незначительные отличия от предыдущего класса имеют характеристики офисных помещений класса B. Это менее элитные варианты. В них может присутствовать меньший набор услуг, расположение может быть менее выгодным. Требования к арендованным офисам растут постоянно в связи с изменением стандартов качества. Престижные офисы могут быть отнесены к более низкому классу спустя всего несколько лет эксплуатации. Имеющиеся ранее качества могут быть потеряны, в связи с чем офису может быть присвоен класс B.

Именно на этот класс обычно обращает внимание руководство, если использовать арендованный офис в представительских целях не планируется. Аренда офиса в бизнес центре в Москве класса B подходит больше для создания комфортной рабочей обстановки, а не для поддержания репутации компании.

Расположение офисов, отнесенных к классу B, обычно менее выгодное. Размещаться они могут уже не в специализированных деловых центрах. Такие офисы порой находится в бывших промышленных зданиях или в жилых домах. Несколько ограниченным является спектр обслуживающих услуг. Материалы отделки остаются качественными, но при этом стоимость их может быть ниже. Такие здания также имеют парковку, однако размещаться она может и под открытым небом. Арендная стоимость офисов ниже, так как они уже считаются помещениями эконом-класса. Несмотря на несколько урезанные характеристики, помещения класса B по-прежнему отвечают всем мировым требованиям стандартов и норм.

Подклассы офисов категории B

От B+ класс B отличается тем, что у него отсутствует какой-либо незначительный параметр. Ряд отличительных особенностей имеет более элитный вариант. По главной дороге к зданию, где размещен офис, добраться должно быть легко. Реконструкция строения должна быть капитальной. Профессионалы контролируют ведение документации и управляют подобными офисными комплексами.

Установка подвесных потолков допускается высотой помещений. Охраняемая подземная парковка, системы кондиционирования и вентиляции имеются в помещениях класса B+. Разнообразные коммуникации надежны и исправны.

В таких зданиях имеется холл и входная группа. Работа лифтов не вызывает нареканий. Достаточное для работы сотрудников естественное освещение обеспечивается новыми окнами. Материалы отделки могут быть не очень дорогими, но должны быть качественными. В класс B помещение включается в том случае, если имеется хотя бы один недочет в перечисленных характеристиках.

Класс C

По ряду параметров уступают предыдущим офисные помещения класса C. Центральная транспортная развязка может быть далеко от них. Уровень обслуживания таких зданий обычно слабый. Для парковки может быть недостаточно места, полного необходимого для работы персонала набора оргтехники и мебели может не быть. Относящиеся к классу C офисы обычно размещаются в старых постройках, возведенных в советский период. Современным требованиям такие здания не отвечают. Это непрестижный вариант, так как для организации работы сотрудников офисы изначально приспособлены слабо.

Внутри помещений отсутствует ремонт, реставрирование фасада – максимум, который предоставляет владелец строения. Силами самого арендодателя ведется обслуживание. Также оно может отсутствовать совсем. С оформлением документации могут иметься определенные проблемы.

Но при этом охраняемая наземная парковка в помещениях класса C должна быть. Охранная система, работающая круглосуточно, также должна присутствовать. Определенные условия также обычно есть и для быта и отдыха персонала, хотя объем их может быть и не достаточным.

Класс D

В классе D встречаются и выглядящие весьма солидно офисы. Чаще всего они находятся в зданиях бывших научных институтов. Внутри порой можно найти и типографии, презентабельные библиотеки. Однако современным требованиям совершенно не соответствуют коммуникационные системы и планировка. Место размещения здания может быть совершенно любым. Порой очень сложно добраться до такого офиса.

Стоимость – основной плюс помещений класса D. Именно она обычно привлекает арендаторов, поскольку является доступной даже для начинающих бизнесменов. Обычно этот вариант офисов выбирают небольшие компании, для которых существенной роли не играет вопрос презентабельности.

Однако экономия на аренде в этом случае может стать причиной дальнейших трат. Ремонт таким офисам нередко требуется капитальный, то есть средства на него нужно будет подготовить значительные. Для работы персонала условия получаются довольно тяжелыми, так как отсутствуют системы нормального жизнеобеспечения, парковка, столовая и тому подобное.

Изучив характеристики офисных помещений разного класса, определить оптимальный для себя вариант арендатору будет проще.

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.

Мировая и российская практика классификации

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

• Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
• Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;
• Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).

В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая - некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» - это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Класс «А»

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются. Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.

Подкласс «А1»

Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

• новое строительство (или возраст менее 3 лет);
• полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
• система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
• фальшполы и подвесные потолки;
• высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
• эффективная и рациональная планировка;
• наличие ресторана (или нескольких - в случае больших площадей), а также кафетерия;
• достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
• достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
• современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
• дублирование и резервирование основных систем;
• профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
• расположение в ЦАО.

Подкласс «А2»

имеет следующие характеристики:

• полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
• менее жесткие требования к расположению здания;
• допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
• несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.

В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

Подкласс «А3»

должен обладать следующими характеристиками:

• реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
• менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
• допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
• менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.

Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Отдельный и довольно спорный момент - критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами. По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.

Класс «В»

Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» - это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Класс «С»

Офисы класса «С» - это преимущественно здания советского времени постройки - различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы - офисы класса «С» .

Класс «D»

Офисы класса «D» - своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.

В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

В регионах

Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями - условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В - редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.

В Москве

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Новые современные условия труда для офисных работников ежегодно модернизируются. В зависимости от политики компании принимаются решения о проведении модернизации таких помещений в виде ремонта. Так, в Москве сегодня большое количество офисных помещений, где трудятся ежедневно тысячи работников. При проведении ремонта таких помещений возникает вопрос, что такое класс офиса, и какие необходимо проводить в таких помещениях отделочные виды работ.

Для чего используются классы офисов

Для начала следует разобраться, класс офиса a b c d что это такое и какие особенности есть у каждого объекта данной классификации. В первую очередь такая методика деления типа офисных объектов была создана для разделения всех действующих предложений на рынке продаваемой и арендуемой недвижимости.

Такая градация даёт чёткое представление об объекте его типе и назначении в использовании. Как самим риелторам, так и арендаторам или будущим покупателям данная классификация понятна и удобна в использовании.

Стоит также отметить, что данное разграничение практически условно. Принято все объекты офисных нежилых помещений разделять на следующие классы:

Каждый из перечисленных, имеет свои особенности. Особенно удобно ориентироваться в таких условных категориях владельцам компаний, которые имеют собственный штат сотрудников. Согласно указанным категориям зная их специфики, определяют для себя наиболее подходящий для их дела вариант и смотрят по нему действующие предложения.

Офисы класса A

Это самая высокая категория деловых помещений для бизнеса. Все ремонтные работы в приобретаемых помещениях такого класса должны происходить на высоком уровне. Обычно такая недвижимость находится в только недавно отсроченных деловых центрах.

Преимущественно данный класс помещений можно встретить в центральных районах столицы, а также в Москва-Сити.

Отличительными и преимущественными особенностями такого вида считаются:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения установлены согласно последним стандартам качества и безопасности;
• помещения расположены в удобных районах, и добраться до них не составляет труда;
• выделены специальные помещения под установку конференц-залов;
• само здание имеет дополнительные участки с личными спорткомплексами, бассейнами, магазинами, охраняемыми парковками.

При приобретении или аренде такого класса недвижимости необходимо учитывать и стоимость внутренних отделочных работ.

Подклассы офис А+ и А-

Основными подклассами этой категории считаются группа А+ и А-. К таким нежилым постройкам причисляются повышенные требования. Если категория А это просто премиальный офисный центр, то постройка А+ это в прямом смысле элитный офисный центр.

К нему предъявляются повышенные требования, выраженные в следующем:

• здание должно находиться в центральных районах недалеко от удобных транспортных развязок;
• помещение должно быть оборудовано выходными группами и фойе;
• все ведомые учёты по эксплуатации и расходам на такой тип помещения должны быть прозрачны и открыты;
• парковка должна быть под постоянным наблюдением охраны, все места на ней должны быть чётко разграничены;
• высота внутри помещения потолков должна быть не ниже 270см;
• в коммуникации должна быть включена энергосберегающая система;
• должны быть подведены отопление вентиляция и кондиционеры;
• внутри помещения должна быть открытая планировка под отделку с колоннами;
• должны быть подведены системы связи в виде телефонии и интернета;
• помещения, предназначенные для общего пользования, входят в общий счёт за оплату.

При аренде такого помещения следует учитывать ещё и затраты на проведения ремонтных работы связанных с отделкой и установкой рабочих мест для сотрудников компании.

Офисы класса B

Данный класс в общих моментах схож с категорией А. По нему могут предоставляться урезанный пакет услуг или находиться он может в небольшом отдалении от самого центра. Также очень часто попадают в эту градацию офисные помещения из группы А.

Это объясняется тем, что при длительной эксплуатации, всё сильно изнашивается и после смены арендатора, владельцу проще сдавать помещение по более низкой категории, чем самостоятельно проводить все ремонты на таких немалых площадях.

Класс, однако, пользуется даже большим спросом, чем 1-ая группа, так как большинство организаций направляют основные силы, особенно на первых стадиях развития не на престиж. А на рабочий процесс внутри. Поэтому им внешний вид офисов не так важен.

• место расположения здания не такое выгодное для проезда;
• офисные помещения могут быть расположены на территории других комплексов, в том числе и живых;
• все предоставляемые дополнительные услуги имеют ряд ограничений;
• сама отделка офисов может быть выполнена из дешёвых материалов;
• может быть парковка, но не охраняемая и на открытом не защищенном участке.

В итоге получается неплохое офисное помещение с урезанным пакетом услуг за невысокую арендную плату.

Подкласс B+

Подкатегорией класса считается B+. Это формулировка означает что при наличии хотя бы одного премиального пункта в этой категории дополняет его до нового уровня. Это может быть хорошее место расположения здания либо наличие крытой и охраняемой парковки.

Офисы класс C

Такие типы объектов попадают под категорию не престижных. У них есть много изъянов. Это может быть отдалённое место расположения офиса либо полное отсутствие отделки всего здания.

К отличительным особенностям можно отнести:

• здание находится далеко до центра или до него достаточно трудно добраться;
• помещение практически не обслуживается коммунальными службами или только усилиями самого владельца;
• помещения внутри могут неудобно располагаться;
• у них может не быть подведённых сетевых коммуникаций.

Очень часто такие типы офисных помещений располагаются собственниками в старых зданиях. Они были построены ещё в период советского союза и не соответствуют сегодняшним стандартам для многих компаний по размещению своих сотрудников.

Офисы класс D

К этому типу помещений относятся особенные здания. Это могут быть бывшие библиотеки или институты. В общем, это административные недвижимые единицы, бывшие в употреблении. Сегодня на территории Москвы сдаются много подобных объектов под офисы.

Основная проблема, с которой встречаются арендаторы это:

1. площадь. Расположиться в таких объектах могут только небольшие фирмы с маленьким штатом сотрудников;
2. вид. Хоть и внешний фасад здания может быть и примечателен и выглядеть достаточно солидно, внутри это небольшие комнатки, которые обслуживались ещё с советских времён.

Аридная стоимость естественно очень низкая, однако размещаясь, компания вкладывает ещё крупные денежные средства на отделку, подключения необходимых для работы коммуникаций и соответствующие охранные системы.

В чём основные различия между классами офисов

Исходя из перечисленных выше групп помещений, можно сделать вывод, в чем отличаются классы офисов в этом сегменте.

Объединим отличия в следующий перечень:

здание. Это само качество построенного объекта. Так видно, что группа А имеет новые постройки, а С это очень старые здания;

расположение. Также серьёзным основанием для перевода помещения в ту или иную группу служит его место расположения, чем оно удобней для проезда, тем класс выше;

внутренняя отделка. К ней же можно отнести ещё и подведённые коммуникации. Люксовые офисы, даже не имея чистовой внутренней отделки, смотрятся достаточно прилично и уже имеют все необходимые системы;

дополнительные услуги. Отличие классов офисов в этом сегменте зависит от объёма предоставляемых дополнительных услуг.

Ремонт офисов класса А

Арендуя элитное помещение для сотрудников необходимо произвести в самом лучшем виде.
Это связанно с тем, что такие помещения довольно презентабельны и используются под головные офисы крупных компаний. Обращайтесь в нашу компанию и предоставим вам с широким перечнем современных и элитных материалов, которые отлично подойдут для вашего офиса.

Все работы выполняются только высококвалифицированными специалистами, на что мы даём соответствующие гарантии. Созданные офисные объекты имеют высокую износостойкость и отличный современный вид, который выделяет данную компанию из ряда других.